مقررات قانونی مندرج در قانون فدرال شماره 102-FZ "در مورد رهن (تعهد املاک و مستغلات)" بر فروش اموال غیرمنقول گروگذاشته شده است. نسخه جدید این قانون تقنینی تعدادی اضافات و تغییراتی را که از تاریخ 01.01.2019 لازم الاجرا شده است فراهم می کند.
مفاهیم عمومی حراج عمومی
برای درک مشخصات برگزاری حراج های عمومی برای فروش املاک و مستغلات در چارچوب هنجارهای قانونی نسبتاً جدید قانون روسیه ، لازم است برخی مفاهیم را درک کنید.
محل برگزاری حراج عمومی. این به طور مستقیم به املاک و مستغلات برای فروش مرتبط است.
مدت انتشار. ظرف ده روز از تاریخ حراج ، اطلاعیه ای منتشر می شود که حاکی از اطلاعات مربوط به برگزاری این رویداد است (موضوع ، مکان و تاریخ حراج ، هزینه دارایی های مادی).
آگهی مزایده عمومی. در وب سایت رسمی FSSP ، با اطلاع همزمان به بخشهای سرزمینی این سرویس ، اطلاعات مربوط به حراج برنامه ریزی شده منتشر می شود. شرکت کنندگان آن باید سپرده ثابتی را پرداخت کنند که معمولاً 5٪ ارزش اولیه دارایی های مادی است. علاوه بر این ، در صورت عدم اعتبار حراج ، ودیعه به طور کامل مسترد می شود. و مشروط بر اینکه موضوع برنده مزایده از پرداخت هزینه اقلام حراج خودداری کند ، این ودیعه به وی پس داده نمی شود.
قرارداد. توافق نامه بین سازمان دهنده حراج و نهادی که در حراج برنده شده است حاوی اطلاعاتی در مورد معامله است که در USRR وارد شده است.
شركت كنندگان. تعداد افراد پذیرفته شده در حراج محدود است. به عنوان یک قاعده ، فقط افرادی که حق استفاده از این اشیا را دارند (اقوام ، دوستان و آشنایان وثیقه گذار) و همچنین وثیقه گذار در حراج پذیرفته می شوند.
ثبت معامله واحد تجاری بر اساس بالاترین قیمت پیشنهاد به عنوان پیشنهاد دهنده برنده شناخته می شود. پس از حراج ، قرارداد فروش منعقد می شود. پرداخت آن باید ظرف پنج روز به حساب برگزارکننده رویداد پرداخت شود. علاوه بر این ، وثیقه قبلاً سپرده شده کاملاً در هزینه معامله گنجانده شده است.
تشخیص حراج نامعتبر است. حراج عمومی اگر تعداد شرکت کنندگان در آن کمتر از دو نفر باشد و همچنین در صورت عدم پرداخت از طرف نهاد برنده ، لغو شده تلقی می شود. پس از عدم موفقیت در حراج ، مالک موضوع حراج می تواند به عنوان وثیقه گذار شناخته شود یا حراج مجدداً تعیین شود. در حالت دوم ، زمان نگهداری آنها باید زودتر از یک ماه تعیین شود و هزینه اولیه دارایی های مادی باید 15٪ کاهش یابد.
بعلاوه ، در صورت انعقاد قرارداد صلح توسط طرفین روابط حقوقی مورد اختلاف ، حراج عمومی ممکن است لغو شود. اگر این امر پس از انتشار تاریخ حراج امکان پذیر باشد ، بدهکار موظف است کلیه هزینه های انجام شده توسط برگزار کننده حراج را پرداخت کند.
برداشت از ارزشهای مادی. رایج ترین شکل اجرای تصمیم دادگاه در چارچوب مراحل اجرای قانون ، توقیف اموال است. در همان زمان ، پنج روز پس از تحمیل توقیف ، یک توقیف مستقیم از دارایی های مادی (به طور جزئی یا کامل) انجام می شود که توسط یک کارمند FSSP اجرا می شود.
اجرای اشیا. خاصیت فروش املاک توقیف شده مشابه قوانینی است که برای تعهد پیش بینی شده است. با این حال ، این روش منحصراً توسط یک آژانس دولتی مجاز انجام می شود.
تشخیص موضوع به عنوان ورشکسته. در صورت ورشکستگی اشخاص حقوقی و اشخاص حقیقی ، مزایده های فروش دارایی متعهد در مرحله مدیریت خارجی و مراحل ورشکستگی انجام می شود.
نوآوری های نظارتی.در حال حاضر ، متصرف مالکیت فقط با قیمت به صورت حراج تعیین می شود و کاملاً از هرگونه محدودیت طلبکاران معاف است. پیش از این ، این جنبه (شرایط استفاده از مالک توسط مالک جدید) توسط قانون فدرال شماره 127 تنظیم شده بود ، که بر حقوق طلبکاران تمرکز داشت.
انواع معاملات. در این زمینه ، رویدادهای باز و بسته وجود دارد. در حالت اول ، مناقصه عمومی به معنای مشارکت هر نهاد است. در نسخه اخیر ، رویداد تحقق ارزشهای مادی منحصراً بر شرکت کنندگان دعوت شده متمرکز است. این همچنین در مورد روش ارسال قیمت اعمال می شود. بنابراین ، فرم باز (خوراکی) یا بسته (پاکت مهر و موم شده) وضعیت رویداد را تعیین می کند. حراج ها همچنین می توانند به صورت مختلط برگزار شوند ، به عنوان مثال ، رویدادی که از نظر شرکت کنندگان تعطیل باشد ، به معنای باز بودن پیشنهاد قیمت است.
آگهی مزایده عمومی
متن آگهی مبانی اساسی برای انجام حراج های عمومی است. بنابراین ، این سند باید کاملاً منطبق با الزامات موضوعی تنظیم شود. غالباً ، آگهی حراج با پیشنهاد عمومی برابر می شود. درک این نکته مهم است که تحریف اطلاعات در متن اعلان ، که در نتیجه حراج تأثیرگذار بوده است ، ممکن است منجر به لغو نتایج یا بی اعتبار شدن آنها شود.
در این اعلان باید اطلاعات زیر منعکس شود:
- شرایط معامله (موضوع حراج ، ارزش و سنگینی آن) ؛
- اطلاعات مربوط به دارنده حق چاپ یا مالک آن ؛
- اطلاعات مربوط به روش برگزاری حراج (مکان ، زمان و شکل برگزاری ، چه کسی سازمان دهنده است ، روش ثبت نام شرکت و تعیین برنده).
تفاوت های ظریف زیر را می توان به عنوان نمونه های سابق عمل قضایی موضوعی در کشور ما ذکر کرد:
- معیارهای ضمنی برای ارزیابی برنامه ها ؛
- قیمت سپرده بی دلیل بالا است ؛
- تحریف پارامترهای جسم ، که ایده آن را تحت تأثیر قرار داد ؛
- توصیف ناقص بارهای شی
- اطلاعات ناقص در مورد ویژگی های جسم ؛
- نقض فرصت لازم برای آشنایی با اسنادی که از آن حق استفاده شده برخاسته است.
انتشار آگهی حراج مطابق با حداقل موارد لازم انجام می شود که شامل وب سایت گروه خدمات مجری ، وب سایت فدرال FSSP و رسانه های جمعی رسمی مقامات محلی است. در حال حاضر ، روش داوری برای این نشریات معیارهای لازم برای ارزیابی آنها را توسعه داده است ، که با توجه به حضور اجباری متن چاپ شده (به استثنای استفاده از فقط رادیو و تلویزیون) ، مخاطبان هدف ، ویژگی های منطقه ای و در دسترس بودن کامل اطلاعات.
ترتیب رفتار
قوانین عمومی انجام معاملات عمومی حاکی از ویژگیهای زیر است.
این حراج ها به صورت حراجی برگزار می شود که در آن اموال بدهکار با بالاترین قیمت به فروش می رسد.
اخطار حراج باید حداکثر 30 روز قبل از حراج منتشر شود. این باید حاوی اطلاعات کاملی در مورد موضوع ، مکان ، زمان ، روش (ثبت شرکت) و فرم حراج و همچنین قیمت اولیه و تعیین برنده باشد.
برای شرکت در حراج عمومی ، متقاضیان باید سپرده مناسبی را پرداخت کنند. اندازه و روش ورود آن در اعلان مشخص شده است. در صورت لغو حراج ، و همچنین اگر موضوع در آن شرکت کند ، ودیعه پس داده می شود ، زمانی که او برنده نشده است. شخصی که در مزایده برنده شده مطابق قرارداد فروش با در نظر گرفتن ودیعه ، پرداخت را انجام می دهد.
برگزارکننده حق دارد آنها را حداکثر سه روز قبل از برگزاری حراج عمومی لغو کند.
مفهوم "اشخاصی که در حراج شرکت کرده اند ، اما برنده آن نشده اند" شامل شرکت کنندگانی است که در این مراسم شرکت نکرده اند و افرادی را که هیچ گونه کمک هزینه ای به قیمت اصلی املاک نکرده اند ، شامل نمی شود.
در روز حراج ، پروتکل مناسب بین برنده و برگزار کننده امضا می شود ، که دارای قدرت قانونی توافق نامه است.
پیشنهادات تنها در صورتی انجام می شود که حداقل دو نهاد در آنها شرکت کنند. و برنده شرکت کننده ای است که بالاترین پیشنهاد را داشته باشد.
اگر شرکت کننده ای که برنده حراج است از امضای پروتکل خودداری کند ، سپرده خود را از دست می دهد. و سازمان دهنده ، كه از امضاي پروتكل پرهيز كرد ، سپرده را به مبلغ دو برابر به برنده بازگرداند و تمام هزينه هاي شركت در حراج را كه از مبلغ سپرده بيشتر است ، به او بازپرداخت كند.
تشخیص حراج نامعتبر است
حراج در موارد زیر بی اعتبار اعلام می شود:
- کمتر از دو شرکت کننده برای شرکت در حراج اقدام کرده اند.
- حضور در حراج کمتر از دو شرکت کننده بود.
- هیچ کس به قیمت اصلی دارایی های مادی کمک نکرده است.
- برنده حراج ظرف پنج روز تمام هزینه اقلام حراج را به حساب برگزار کننده پرداخت نکرده است.
از آنجا که هدف حراج در این مورد محقق نشده است ، پیشنهاد دائمی منصوب می شود. تاریخ جدیدی برای برگزاری حراج های عمومی پس از بی اعتبار اعلام شدن حراج ظرف مدت 10 تا 30 روز تعیین می شود.
در همه موارد ، به استثنای اینکه برنده حراج ارزش کامل ملک را پرداخت نمی کند ، حراج ثانویه با کاهش 15 درصدی در هزینه اصلی انجام می شود. کلیه قوانین دیگر برای انجام معاملات ثانویه مطابق روش انجام حراج اولیه است. درک این نکته مهم است که در صورت نقض رویه رفتار آن ، دادگاه با توجه به شکایت شخص علاقه مند ممکن است حراج را بی اعتبار تشخیص دهد.
مقررات حاکم بر روش برگزاری حراج های عمومی برای املاک مختلف به شرح زیر است:
- رهن املاک و مستغلات - هنر. 56-58 FZ "در مورد وام های رهنی (وثیقه های املاک و مستغلات)" ؛
- تعهد مال دیگر - هنر. 350 قانون مدنی فدراسیون روسیه ؛
- فروش اوراق بهادار - هنر. 89 (بخش 4) قانون فدرال "در مورد دادرسی اجرای احکام".
