اصطلاح "رهن" سه قرن قبل از میلاد در یونان مطرح شد. این بدان معنا بود که بدهکار با زمین خود در مقابل طلبکار مسئول است. در حقوق داخلی ، چنین مفهومی در اوایل دهه 90 قرن گذشته ظاهر شد. در روسیه مدرن ، روابط بوجود آمده در ارتباط با رهن توسط قانون "در مورد وام های رهنی (وثیقه های املاک و مستغلات)" که در 25 نوامبر 2017 اصلاح شده تنظیم می شود.
رهن با کلمات ساده
نام دیگر وام های رهنی وثیقه املاک است. این نام راهی است که از طریق آن تعهدات تأمین می شود ، زمانی که بدهکار در طلب مطالبات خود از ارزش تعهد که به ملک تبدیل می شود ، به طلبکار مزیت می دهد. در سیستم این روابط ، بدهکار به عنوان وثیقه گذار ، و بستانکار به عنوان وثیقه گذار عمل می کند.
در عمومی ترین حالت ، رهن می تواند به عنوان وثیقه انواع تعهدات پولی باشد. در همان زمان ، فرض بر این است که ممکن است تعهدات از قبل در زمان انعقاد قرارداد رهن وجود داشته باشد و در آینده بوجود آید. در حال حاضر ، وام مسکن در زمینه ارائه وام و اعتبار به شهروندان توسعه یافته است.
رهن می تواند هم به موجب قانون و هم به موجب قرارداد رهن به وجود بیاید. طبق قانون ، وقتی معامله خرید و فروش املاک و مستغلات انجام می شود که خریدار آن را به طور کامل پرداخت نکند ، تعهد ایجاد می شود. در این حالت ، فروشنده به عنوان رهن و خریدار به عنوان رهن عمل می کند. رهن تحت قرارداد شامل معامله کتبی بین دو یا حتی بیشتر طرفین است. طبق چنین توافقی ، مالک یا شخصی که به طور قانونی مدیریت اقتصادی شی را انجام می دهد ، وثیقه گذار می شود.
مفاد اساسی قانون رهن املاک و مستغلات
قانون وامها مقرر می دارد طرفین قرارداد اقتصادی با یکدیگر توافقنامه مناسبی منعقد کنند. طبق مفاد این سند ، یکی از طرفین (متعهد تعهد) حق دارد مطالبات پولی خود را تأمین کند. منبع آنها هزینه شی being مورد تعهد است. این قرارداد در رابطه با املاکی که متعلق به بدهکار است استفاده می شود.
توافق فوق باعث ایجاد رابطه حقوقی در رهن می شود که اصول وثیقه در آن اعمال می شود. از آنجا که گردش مالی بنگاه ها ، آپارتمان ها ، سازه ها ، قطعات زمین طبق قانون مجاز است ، تعهد در رابطه با این اشیا امکان پذیر است.
امکان ایجاد رهن به منظور اطمینان از تحقق شرایط قرارداد وام یا قرارداد وام وجود دارد. این تعهد می تواند از حقایق خرید و فروش ، قرارداد ، اجاره یا خسارت ناشی شود.
قانون رهن (تعهد) در صورت وجود اشخاص حقوقی ، نیاز به حسابداری را برای بدهکار و بستانکار معرفی کرده است.
موضوع توافق نامه باید پرداخت بدهی اصلی را به طور کامل یا در بخشی که با توافق طرفین تعیین می شود ، تضمین کند. با انعقاد معامله ، طرفین توافق می توانند شرط پرداخت سود را قید کنند. این قانون امکان پرداخت مطالبات را به صورت یکجا تعیین کرده است. نمی تواند از تعهدات مندرج در قرارداد فراتر رود.
این قانون سایر پرداخت ها را نیز شامل می شود:
- جبران خسارت
- مجازات
- جریمه نقدی در صورت نقض شرایط قرارداد ؛
- بازپرداخت هزینه های حقوقی ؛
- جبران هزینه های اجرای شی.
این اتفاق می افتد که طلبکار ، مایل به حفظ یکپارچگی اموال ، مجبور به صرف هزینه برای نگهداری و حفاظت کامل از آن می شود. در این صورت ، وی مستحق بازپرداخت هزینه های ناشی از املاک و مستغلات رهنی است.
دسته ای از اشیا که می توانند موضوع توافق شوند ، توسط قانون رهن تعیین می شود.مطابق قانون مدنی ، اموالی که طبق روال تعیین شده ثبت می شود ، می تواند تحت قرارداد رهن قرار گیرد.
موضوع قرارداد رهن
موضوع قرارداد رهن ممکن است:
- قطعات زمینی
- ساختمانها ، سازه ها ، شرکتها ، سایر اشیا construction ساختمانی سرمایه ای ؛
- ساختمانهای مسکونی ، آپارتمانها ، و همچنین قطعات آنها ، که اتاقهای جدا شده است.
- گاراژها ، کلبه های تابستانی ، خانه های باغی ، سایر ساختمانهای مصرفی ؛
- هواپیماها ، کشتی ها و اشیا space فضایی.
در برخی موارد ، قانون وام های رهنی امکان در نظر گرفتن ساختمان های مسکونی را که ارتباط مستقیم با تخصیص زمین دارند ، موضوع قرارداد می داند. در صورت عدم ثبت نام برای قطعاتی که مالکیت دولتی آنها تقسیم نشده باشد ، این نمی تواند مانعی برای شکل گیری روابط حقوقی رهن باشد.
طبق قانون مدنی و قانون وامها ، امری که موضوع قرارداد است و همچنین لوازم جانبی آن ، یک کل واحد هستند. بنابراین ، لوازم جانبی به بخشی از تعهد عمومی تبدیل می شوند ، مگر اینکه با توافق طرفین خلاف آن تعیین شده باشد. چیزی که بدون تغییر در هدف اصلی آن قابل تقسیم نیست ، نمی تواند موضوع مستقل یک معامله باشد.
لازمه مرتهن این است که ملکی که موضوع قرارداد است باید در مالکیت وی یا حداقل در حوزه اقتصادی باشد. اگر شی از گردش خارج شود یا بتوان ادعایی از آن گرفت ، تأمین دعاوی با دارایی چنین مجاز نیست. همین نکته در مورد املاکی که خصوصی سازی در آن انجام نمی شود ، صدق می کند.
بر اساس قانون رهن ، در صورت موافقت موجر یا شخصی که از این شی تحت حق مدیریت اقتصادی استفاده می کند ، موضوع قرارداد ممکن است حق اجاره باشد.
وثیقه املاکی که در زمان انعقاد قرارداد در مالکیت مشترک مشترک است ، در صورت رضایت کلیه مالکان قانونی در این مورد قابل تأمین است. این رضایت باید کتبی باشد. در مورد مالکیت مشترک ، شخص حق دارد بدون درخواست رضایت سایر مالکان مشترک ، املاک متعلق به خود را رهن کند.
محتوای قرارداد رهن
در قرارداد تعهد باید مشخص شود:
- موضوع قرارداد رهن ؛
- ارزیابی چنین موضوعی ؛
- اصل توافق نامه
- میزان اجرای تعهد و مدت آن.
قرارداد رهن مطابق با قوانین و اصول عمومی قانون مدنی منعقد می شود. این سند باید حاوی اطلاعاتی در مورد موضوع توافق نامه ، ارزیابی آن و سایر نکات قابل توجه در انجام تعهدات باشد. طرفین ممکن است شرایط خاصی را در سند پیش بینی کنند که امکان اخذ حق توقیف املاک را فراهم می کند. این اطلاعات مجاز است در قالب یک توافق نامه جداگانه صادر شود.
قرارداد رهن شامل نام شی و مکانی است که در آن واقع شده است. توضیحات ارائه شده در سند باید برای شناسایی شی کافی باشد. حق ، که بر اساس آن شی متعلق به وام دهنده است نیز در سند قید شده است. اگر موضوع اجاره نامه باشد ، لازم است مدت آن را نشان دهد.
ارزیابی موضوع قرارداد توسط توافق نامه ای که طرفین آن تنظیم کرده اند تعیین می شود و به صورت پولی ارائه می شود. ارزیابی یک مورد از ساخت در حال انجام با ارزش بازار آن انجام می شود.
برخی از ویژگی های وام مسکن
تعهدی که با رهن تأمین می شود در قرارداد همراه با مبنای وقوع آن و دوره ای که برای آن تثبیت شده مشخص شده است. توافق ممکن است پیش بینی کند که مقدار تعهدات پولی بعداً تعیین خواهد شد. در این مورد ، لازم است شرایط تعیین مقدار تعهدات را تعیین کنید.
اگر با توافق طرفین بتوان مطالبات را تا حدی اجرا کرد ، باید شرایط و دفعات پرداخت را در قرارداد وارد کنید.اگر مبلغ مشخصی از میزان پرداخت ها مشخص نشده باشد ، لازم است شرایط تعیین آنها تعیین شود.
رهن منوط به ثبت نام اجباری دولت است. این تنها از لحظه ای که ثبت در ثبت دولت مربوطه انجام می شود ، قابل اجرا است. در استخراج از ثبت ، ورودی مربوط به تعهد املاک و مستغلات به صورت سنگین حقوق مالک بر این یا آن ملک منعکس شده است.
مورد خاص وام مسکن ، رهن آپارتمان است. این شکل از تعهد پس از شروع برنامه های دولتی با هدف حمایت از شهروندانی که مسکن خریداری می کنند ، گسترده شد. بر اساس قرارداد رهن از این نوع ، رهن آپارتمان را متعهد می کند تا بدین وسیله از تعهدات مالی فرض شده اطمینان حاصل کند. قرارداد رهن آپارتمان توسط وام دهنده و صاحب آپارتمان امضا می شود. ثبت قرارداد در مدت زمانی انجام می شود که بیش از پنج روز کاری نباشد.
بیمه پس از انعقاد قرارداد رهن
طلبكار علاقه واقعي به اين حقيقت دارد كه مالي كه وي به عنوان وثيقه دريافت كرده تا زماني كه بدهكار كاملاً به تعهدات مالي خود عمل نكرده باشد ، امن است. بنابراین ، قانون بیمه موضوع رهن را در برابر خطرات احتمالی خسارت یا خسارت پیش بینی کرده است. چنین بیمه ای اجباری است. بانک ها اغلب شرکت های بیمه خود را ایجاد می کنند ، که اشیا of قرارداد وام را بیمه می کنند. این ساختارها گاهی اوقات انواع دیگری از خدمات را به وام گیرندگان ارائه می دهند که به طور عینی منجر به افزایش هزینه های کلی می شود و هزینه خدمات وام را افزایش می دهد.
